Como avaliar a São Carlos?

As métricas mais utilizadas para se avaliar uma empresa como a São Carlos em relação a seus pares, têm como base o NAV (Net Asset Value), o FFO (Funds from Operations) e o Cap rate.

  • NAV: Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias.
  • FFO: Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extrardinários contabilizados no período, se houver. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras companhias.
  • Cap Rate: Receita bruta de um imóvel com locações nos próximos 12 meses, considerando os atuais valores nos contratos de locação, 100% de ocupação, e nenhum reajuste pela inflação, dividida pelo valor de mercado do imóvel.

Entendendo o Demonstrativo de Resultados da São Carlos

  • Receita Operacional Bruta: praticamente 100% da receita bruta da São Carlos vem da locação de imóveis comerciais em seu portfólio. Todos os contratos de locação são reajustados anualmente pela inflação, sendo aproximadamente 90% pelo índice IGP-M. A sazonalidade na receita é relativamente baixa e concentra-se nos contratos de locação de lojas de rua. Nestes casos, todo mês o locatário paga para a São Carlos um percentual das suas vendas e especificamente no mês de dezembro paga um valor adicional, para completar um valor mínimo anual definido em contrato. O valor de aluguel que cobramos em todos os nossos contratos é Triple Net, ou seja, é líquido de despesas com o condomínio, com impostos sobre o imóvel (notadamente o IPTU) e com seguro e manutenções básicas, que são de responsabilidade do locatário.
  • Impostos sobre Receita: praticamente 100% das deduções sobre a receita bruta da São Carlos são despesas com os impostos PIS e COFINS. As alíquotas de PIS e COFINS são respectivamente 1,65% e 7,60% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Real’, e são respectivamente 0,65% e 3,00% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Presumido’. A estrutura societária da São Carlos inclui empresas que adotam o regime de ‘Lucro Real’ e empresas que adotam o regime de ‘Lucro Presumido’.
  • Custo de Produtos Vendidos: 100% da rubrica ‘Custo de Produtos Vendidos’ do Demonstrativo de Resultados da São Carlos se refere a despesas com depreciação/amortização.
  • Despesas Gerais e Administrativas (G&A): As principais despesas da São Carlos são: IMÓVEIS (notadamente despesas com áreas vagas, como por exemplo, condomínio, IPTU, manutenção e comissão de corretores); PESSOAL; e SERVIÇOS DE TERCEIROS (ex. advogados, auditores, consultores, cartórios e publicações legais). A partir de Janeiro de 2011 a provisão para pagamento de bônus à administração e empregados passou a ser contabilizada mensalmente (antes, era integralmente contabilizada no mês de dezembro).
  • Imposto de Renda e Contribuição Social (IR/CS): As alíquotas de IR e CS são respectivamente 25,00% (15% mais adicional de 10% sobre o lucro acima R$ 240 mil no ano) e 9,00% do lucro antes dos impostos, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Real’, e são respectivamente 8,00% e 2,88% da receita bruta, no caso das empresas que utilizam o regime de tributação ‘Lucro Presumido’. A estrutura societária da São Carlos inclui empresas que adotam o regime de ‘Lucro Real’ e empresas que adotam o regime de ‘Lucro Presumido’.
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