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Mudança de futuro


Retrofit não é mais novidade. Mas, pouco a pouco, agrega conceitos e práticas que aperfeiçoam o mercado

Por Vânia Lobo - Revista Infra - SP - 01/10/2011

A arquitetura assinada por Oscar Niemeyer mais a localização privilegiada (Rua do Russel, bairro da Glória, RJ) com vista para o Pão de Açúcar, por si, já tornam o Edifício Manchete uma construção diferenciada. Mas o período de desvalorização (veja quadro) ficará registrado apenas como um intervalo na história deste prédio com passado singular.

Por muitos anos, ele foi sede das extintas Editora Bloch e Rede Manchete de TV. Por seus 12 andares circularam muitas personalidades das artes e da política. Graças a um retrofit, a partir da entrega no ano que vem, começa um capítulo novo da sua trajetória, ditado pela modernização.

O prédio será finalizado oferecendo amplas salas comerciais (tamanhos de 490 a 825 m2); a área total da construção está sendo ampliada em quase 10 mil metros quadrados e, por fim, a área privativa somará 19.800 m2. A garagem, que antes era mínima, passará a ter mais de três centenas de vagas.

O processo de reformulação do Manchete começou há pouco mais de um ano, logo após a BR Properties fazer a sua compra, em junho de 2010, em uma transação imobiliária de R$ 260 milhões. A fachada ficará preservada, pois foi tombada pelo Patrimônio Histórico. O interior, entretanto, está em completa remodelação.

Elevadores e condicionadores de ar completamente obsoletos estão sendo trocados por versões modernas. O edifício terá sete unidades com antecipação de chamada. O novo ar condicionado virá com sistema VRF (fluxo variável) com pré-resfriamento do ar exterior. Os sistemas de automação terão subsistemas de instalação integrados, no lugar dos antigos sistemas analógicos. Além disso, o prédio contará com dois grupos geradores de energia elétrica.

À frente da gestão do retrofit está o engenheiro Paulo Cézar de Franco, que ocupa o cargo de gerente de Operações da Engepred. Este case foi apresentado no 5º INFRA RIO, encontro de Gestores em Facility e Property Management, no dia 14 de setembro (veja a retrospectiva do evento nesta edição).

De Franco ressaltou o quanto a troca de experiências entre as diversas especialidades envolvidas na reforma (arquitetura, automação, instalações, ar condicionado, luminotécnica, construção, processo de certificação e facilities) tem sido benéfica para as obras. E, também, focou a atuação do FM desde a elaboração dos estudos preliminares, passando pela execução das obras até o planejamento para implantação da operação, que começará no início de 2012.

Obter uma certificação LEED também faz parte do pacote de mudanças que vão contribuir para o Edifício Manchete retomar o valor no mercado imobiliário carioca. A gestão ambiental, que não existia nos tempos antigos de operação, agora está sendo planejada. Quando suas portas forem abertas, o imóvel vai funcionar tendo uma estação de tratamento de água, com capacidade para reaproveitar 1.200 m3 por mês.

Cada vez mais modernos e "verdes"

Hoje a grande tendência do retrofit é fazer "a aplicação de sistemas modernos em edifícios existentes". Ou seja, "promover a transformação de um edifício antigo, aplicando padrões dos novos". Esta é a visão de Eduardo Bo, Senior Property Management Director da Hines. "Se ele não se parecer com um novo, não vai atrair clientes", afirma Bo.

Seja qual for o tipo do retrofit (total ou parcial), não basta apenas fazer uma remodelação. O emprego cada vez maior de novas tecnologias construtivas tem mostrado as mudanças dos parâmetros do mercado.

Retrofitar custa cerca de 30% menos do que adquirir um empreendimento novo. E leva menos tempo. Mas, fora isso, muitas obras, além de reposicionar prédios desvalorizados no mercado, também têm contribuído para o bem social, ajudando a revitalizar as áreas onde estão localizadas. Os investimentos nesta ação têm aumentado nos projetos de retrofit. Segundo Eduardo Bo, cuidar também do entorno valoriza a imagem dos incorporadores e das empresas que ocupam os espaços.

A conclusão da reforma do Edifício Venezuela, também localizado no Rio de Janeiro, está prevista para o último trimestre deste ano e vai estrear o projeto do Porto Maravilha, um pacote de mudanças idealizadas pelo poder público que visa a revitalização da região portuária carioca.

A São Carlos Empreendimentos e Participações está tocando a obra de retrofit total, cujo investimento deve chegar a R$ 14 milhões. O imóvel tem nove andares e cerca de 4.000 m2 de área locável, além de vários quesitos ecológicos. A certificação LEED está sendo pleiteada para o Venezuela. Um dos seus destaques sustentáveis será o bicicletário que terá um vestiário acoplado. Conforme informou a São Carlos , trata-se do tipo de infraestrutura ainda rara no Brasil.

"Na nossa empresa", afirma Rubens Cardoso, diretor de Novos Negócios,"é impossível pensar em retrofit de prédios comerciais desvinculado de sustentabilidade e certificação. Quando retrofitar ainda era novidade no mercado, mudanças ecológicas adotadas como medidas de economia de água e energia e como preservação do meio ambiente eram diferenciais. Hoje, passaram a ser demanda e quase exigências do mercado comercial para escritórios", diz ele.

Está mais do que confirmado que uma edificação sustentável gera uma série de benefícios para o bem-estar humano, que são os chamados "ganhos intangíveis" - os "ganhos tangíveis" são aqueles como economia de energia, por exemplo. "Depois de um retrofit, o usuário sente-se mais valorizado", avalia Sergio Kochen, superintendente de Engenharia da São Carlos .

Os retrofits do Manchete e do Venezuela figuram como grandes exemplos do cenário imobiliário em voga no Rio de Janeiro. Devido à escassez de oferta de novos empreendimentos comerciais causada pela saturação do espaço geográfico, a cidade vive um momento propício ao retrofit de suas lajes comerciais existentes, especialmente daquelas com endereços nobres.

Em São Paulo, o cenário já é um pouco distinto, na avaliação de Eduardo Bo. "Os empresários paulistas ainda preferem ocupar prédios novos - o que é mais caro - por uma característica cultural". O paulista vem saindo cada vez mais do centro e se deslocando para regiões novas. "São Paulo se comporta assim há mais ou menos cinco décadas", analisa.

Retrofit e Modernização: escalada de desafios

Há outros desafios que fazem parte da cartilha de ações demandadas pelos retrofits nos dias de hoje, além de incorporação de ferramentas de sustentabilidade para promoção de bem-estar humano, preservação de recursos naturais e ganhos financeiros de operação, revitalização de entornos, preservação do partido arquitetônico da edificação, obediência às legislações locais, entre outros itens importantes.

O obstáculo maior da reforma da academia Bodytech, localizada no prédio do Shopping Eldorado, em São Paulo, e entregue em agosto último, foi continuar funcionando normalmente durante a obra de modernização, que durou um ano.

Para que os cerca de 4.000 alunos mantivessem a frequência sem sofrerem maiores transtornos, foi necessário que a Tessler Engenharia, empresa que esteve à frente do projeto de retrofit, construísse passarelas de circulação e salas alternativas nos mesmos padrões das já existentes. Cerca de 400 homens trabalharam em turnos de 24 horas sem se fazerem notar, informou a Tessler.

O Shopping ABC, na cidade de Santo André (SP), também passa por uma revitalização, reformando pisos, colunas, fachadas etc. A situação a ser superada, neste caso, é não atrapalhar o funcionamento das 265 lojas até a conclusão das obras, que está prevista para novembro. Para isso, todas as mudanças estão sendo feitas a partir das 22h e seguem madrugada adentro

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