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Aluguel comercial em Alphaville deve se manter em 2012

Valor Econômico - SP 29/12/2011

A região de Alphaville, em Barueri, deve se manter, em 2012, como polo de atração de indústrias, empresas de serviços e back-offices do setor financeiro que buscam preços de aluguéis de grandes lajes corporativas inferiores aos do mercado paulistano. Na comparação com a média da Faria Lima, endereço de escritórios de alto padrão mais cobiçado em São Paulo, por exemplo, os valores de Alphaville chegam a menos da metade. Apesar de a vacância em Alphaville ser muito superior à da capital e de novos edifícios estarem sendo entregues, o mercado projeta estabilidade dos atuais preços de aluguel em Alphaville em 2012.

Nas projeções da CBRE - maior empresa intermediadora de compra, venda e locação de escritórios comerciais -, a taxa de vacância de grandes lajes corporativas na região de Alphaville está em torno de 13,5%, ante 2,2% na cidade de São Paulo. Ainda assim, de acordo com o diretor de locação da CBRE, Adriano Sartori, a média dos preços pedidos nos edifícios classe A entregues em 2011 ficou 10% acima dos valores daqueles imóveis já oferecidos na região.

Conforme o diretor de locação da Jones Lang LaSalle, André Costa, para imóveis A e AA, os preços de locação fechados tiveram alta de 5%. Já nas projeções da vice-presidente da Colliers do Brasil, Sandra Ralston, os preços por metro quadrado praticados em Alphaville para escritórios A e AA passaram de R$ 50 a R$ 55 no fim de 2010 para R$ 60 a R$ 65 no final deste ano. Dados de levantamento da Cushman & Wakefield apontam que o preço de locação pedido para edifícios classe A, no terceiro trimestre, foi 42,5% superior ao de um ano antes.

Alphaville chama a atenção de indústrias, de empresas de serviços e de back-offices do setor financeiro "A oferta em Alphaville é extremamente qualificada, e os valores médios de locação por metro quadrado dos edifícios triple A variam de R$ 50 a R$ 60. Onde em São Paulo se poderia alugar um imóvel desse padrão por esse valor?", diz Sartori, da CBRE. Na avaliação da representante da Colliers, deve haver, no médio prazo, "migração expressiva" de escritórios de empresas de consumo e serviços de regiões tradicionais de São Paulo para Alphaville.

Os valores de locação em Alphaville vão se manter estáveis em 2012 ou poderão subir, em caso de continuidade de alta em São Paulo, segundo o executivo da CBRE. "Existem poucos empreendimentos, concentrados nas mãos de investidores profissionais, os quais não vão jogar os valores para baixo", ressalta.

Os preços dos aluguéis corporativos de Alphaville aumentaram junto à valorização do mercado de São Paulo, mas se acentuaram, nos últimos dois anos, com a entrega de prédios mais modernos e sofisticados, de acordo com a diretora de serviços corporativos da Herzog, Simone Santos. Mesmo que os preços da Faria Lima sejam muito mais elevados que os da região, existe o risco de Alphaville "começar a perder um pouco a vocação" de alternativa para os ocupantes que buscam valores mais competitivos, segundo ela. "Não acredito em valorização. Os preços devem se manter nos atuais patamares."

Se do lado de quem busca espaço para instalar seus escritórios na região interessam os preços abaixo dos de São Paulo e a possibilidade de as empresas instaladas em Barueri pagarem imposto sobre serviços (ISS) menor, na ponta da produção, o zoneamento de Alphaville possibilita potencial construtivo médio acima do da capital, o que estimula o desenvolvimento imobiliário. "Em algumas áreas, é possível construir até o correspondente a cinco vezes a área do terreno", diz a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania.

Recentemente, a Tishman Speyer entregou, a segunda torre do Castelo Branco Office Park, edifício de 32 mil metros quadrados, desenvolvido em parceria com a Toledo Ferrari, em Barueri. A incorporadora não comenta quem são os interessados, mas, conforme fontes do mercado, a negociação de metade da torre está quase fechada com a AES Brasil. A companhia de energia não confirma a informação.

Empresas como Redecard e Phillips estão entre as ocupantes da primeira torre do Castelo Branco Office Park, comprada pela BR Properties em 2010.

Na região, o maior valor de aluguel por metro quadrado foi pedido no edifício I Tower, de padrão triple A, localizado em cima do Shopping Iguatemi Alphaville. O aluguel pedido por metro quadrado das lajes de 1,560 mil metros quadrados foi de R$ 85, e os valores têm sido fechados no patamar de R$ 75. "Chegamos a avaliar a possibilidade de buscar R$ 90 por metro quadrado", conta Costa, da Jones Lang, empresa que representou os proprietários do prédio no processo de locação. Cerca de 30% da área está em fase final de locação. "Temos procurado selecionar o melhor perfil de ocupantes", diz.

Com quase 40 mil metros quadrados de escritórios, o I Tower foi entregue no segundo trimestre. De acordo com representante da Jones Lang, o empreendimento foi comprado da Odebrecht Realizações Imobiliárias por múltiplos investidores, que não se preocuparam em pré-locar o prédio. Isso contribuiu para elevar a vacância da região.

A Jones Lang estima que a taxa de vacância para grandes lajes de padrão A e AA de Alphaville era de 29,6% no fim do terceiro trimestre, ante 7,5% no total das 12 regiões de São Paulo medidas pela consultoria (incluindo Alphaville). A taxa projetada para a região de Alphaville no fim de 2011 é de 21%, incluindo as negociações em andamento. Já a representante da Colliers estima vacância de 25% para Alphaville no fim do ano e de 15% no segundo semestre de 2012. "O fato de vacância estar alta na virada do ano não significa que os prédios não serão alugados", diz.

Outra razão apontada para que os valores de locação de Alphaville não caiam é que o estoque total da região é menor que o de São Paulo. Nas projeções da CBRE, o estoque de Alphaville é de 565 mil metros quadrados, e o de São Paulo é de dois milhões de metros quadrados.

Para 2012, a CBRE projeta novo estoque de 63 mil metros quadrados na região de Alphaville, enquanto a Jones Lang estima 70 mil metros quadrados. Nas contas da Cushman, do quarto trimestre de 2011 até o final de 2012, mais 190 mil metros quadrados vão engrossar o estoque de imóveis classe A de Alphaville.

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