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Novo ciclo de alta para escritórios só virá em 2016

Por Chiara Quintão | De São Paulo
Luis Ushirobira/Valor / Luis Ushirobira/Valor
Felipe Góes, diretor-presidente: "Atualmente, a vacância mais alta é no segmento triple A; nós temos apenas prédios de padrão A em operação"

Os preços de locação de escritórios comerciais tendem a acompanhar a inflação nos próximos trimestres em São Paulo e no Rio de Janeiro, segundo o diretor-presidente da São Carlos Empreendimentos Imobiliários, Felipe Góes. No primeiro trimestre, a empresa de propriedades comerciais obteve ganho real nas renovações de contratos de 1,9% e elevou sua receita sobre a mesma base de imóveis em 11,7%.

O início do novo ciclo de alta do segmento de escritórios comerciais deve começar por volta de 2016, segundo o executivo, com a esperada redução da oferta de áreas. Desde 2013, volume elevado de novos empreendimentos de escritórios têm chegado ao mercado, principalmente em São Paulo, com destaque para os prédios de padrão mais elevado. "Atualmente, a vacância mais alta é no segmento triple A. Nós só temos prédios A em operação", conta Góes.

A torre A do EZTowers, de padrão triple A, comprada pela São Carlos da EZTec em janeiro do ano passado, será entregue no fim de 2014. Foi a maior aquisição já feita pela São Carlos. Por enquanto, 25% da área da torre A está pré-locada para uma multinacional cujo nome não é divulgado. "Temos a expectativa de locar outra parcela significativa até o fim do ano", afirma Góes. Questionado sobre interesse na aquisição da torre B, também desenvolvida pela EZTec, o executivo disse que isso não é prioridade para a companhia. "Mas temos interesse em qualquer ativo com rentabilidade", pondera.

O presidente da São Carlos ressalta que o momento "mais desafiador" para aluguel de ativos de escritórios do que há dois anos abre oportunidades de compra de ativos a preços mais atrativos. Mas, por enquanto, não há queda nominal de preços de imóveis de escritórios nos mercados de São Paulo e do Rio de Janeiro, segundo Góes, o que faz com que negócios não estejam sendo fechados. Na ponta compradora, espera-se redução de preços devido ao aumento da vacância e aos juros mais elevados, enquanto vendedores ainda resistem a reduzir preços.

"Quando houver a acomodação de preços, as empresas mais capitalizadas poderão tirar vantagem por meio de aquisições oportunísticas a preços atrativos", afirma. A companhia não tem nenhuma aquisição na eminência de ser fechada, segundo o executivo, por não ter encontrado, recentemente, ativos com o patamar de rentabilidade buscado. "Somos muito seletivos e compramos ativos com perspectiva de valorização."

O poder de compra da empresa é de cerca de R$ 1,5 bilhão, considerando-se o caixa de R$ 445 milhões no fim do primeiro trimestre e o financiamento de 70% do valor das aquisições.

Já o desenvolvimento de imóveis de escritórios não está nos planos da São Carlos. "O desenvolvimento leva cinco anos, o que é muito tempo para o custo de capital no Brasil", diz Góes. Fusões com outras empresas do setor ou aquisições de concorrentes estão fora do radar. "Os ganhos de escala não justificam apostar em tamanho. Os custos de administração são relativamente baixos em relação à receita", afirma o executivo.

Em 2013, o retorno sobre patrimônio da São Carlos foi de 25%. "Temos um portfólio forte que possibilita resultados fortes mesmo num momento como este", diz o executivo.

A São Carlos trabalha com o cenário de crescimento de 1% a 2% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2014. Na avaliação do executivo, o cenário para o setor será melhor em 2015 do que neste ano, independentemente do vencedor da eleição presidencial, devido ao fim da "incerteza política".

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